Das im Jahr 2021 neu gefasste Grundsteuergesetz Niedersachsens ist nicht verfassungswidrig. Das hat das Finanzgericht (FG) des Landes in einem Musterverfahren entschieden, mit dem es die Klage einer Grundstückseigentümerin abwies.

Diese war der Meinung, das neue niedersächsische Grundsteuergesetz sei aus mehreren Gründen verfassungswidrig. Insbesondere werde ihre Gewerbeimmobilie gegenüber anderen Grundstücken durch das neue Flächen-Lage-Modell überproportional besteuert.

Das Gericht folgte dem nicht. Es sah sich nicht von der Verfassungswidrigkeit des niedersächsischen Grundsteuergesetzes überzeugt. Daher war keine Vorlage an das Bundesverfassungsgericht (BVerfG) geboten. Daneben habe das beklagte Finanzamt die Regelungen des Gesetzes zutreffend angewendet.

Zunächst hielt das Gericht fest, dass der Gesetzgeber bei der Wahl und Ausgestaltung der Besteuerung einen großen Gestaltungsspielraum habe. Zudem dürfe er sich dabei am Regelfall orientieren, Pauschalierungen und Typisierungen seien zulässig. Praktikabilitätserwägungen dürfe der Vorrang vor Ermittlungsgenauigkeit gegeben werden.

Ein Verstoß gegen den Gleichheitssatz des Grundgesetzes schloss das FG aus. Es sei nicht zu beanstanden, dass der Gesetzgeber mit dem Flächen-Lage-Modell das Äquivalenzprinzip als Belastungsgrund der Grundsteuer verwende. Danach erhalten die Gemeinden die Erträge der Grundsteuer für den Nutzen, den die Grundstückseigentümer in Form von gemeindlicher Infrastruktur sowie von Leistungen der allgemeinen Daseinsvorsorge ziehen können.

Das Flächen-Lage-Modell stelle im ersten Schritt auf die Grundstücksfläche und bei bebauten Grundstücken zusätzlich auf die Gebäudefläche ab. Es leuchte ein, dass mit größerer Grundstücksfläche und größerer Gebäudefläche davon auszugehen sei, dass auch mehr Bewohner, Kunden und Beschäftigte das gemeindliche Infrastrukturangebot nutzen.

Die Berücksichtigung eines Lage-Faktors führe ebenfalls nicht zur Verfassungswidrigkeit. Um die Qualität der Lage zu beurteilen, wird zur Ermittlung des Lagefaktors der Bodenrichtwert für das Grundstück mit dem durchschnittlichen Bodenrichtwert in der Gemeinde verglichen. Bei einem über dem kommunalen Durchschnitt liegenden Wert erfolgt daher eine Erhöhung, bei einem darunterliegenden Wert eine Minderung des nach der Fläche ermittelten Werts eines Grundstücks. Dies begründe der Gesetzgeber zutreffend mit der Annahme, dass sich das kommunale Infrastrukturangebot zu einem gewissen Grad in den Grundstückspreisen und folglich in den daraus abgeleiteten Bodenrichtwerten niederschlage, so das FG.

Es sei auch verfassungsrechtlich nicht zu beanstanden, dass der Gesetzgeber für die Ermittlung des Lage-Faktors auf den Bodenrichtwert zurückgreife. Die Heranziehung von Bodenrichtwerten habe sich bereits in der Vergangenheit bei der Grundbesitzbewertung für steuerliche Zwecke bewährt. Zudem sei auch keine andere Bodenwertermittlung ersichtlich, die zu genaueren Ergebnissen führen würde, zugleich aber im Massenverfahren der Grundstücksbewertung mit einem vertretbaren Aufwand handhabbar bliebe.

Den Einwendungen der Klägerin gegen die einzelnen Komponenten zur Berechnung des Lage-Faktors ist das FG nicht gefolgt. Vielmehr sei es dem Gesetzgeber mit der für die Ermittlung des Lage-Faktors gewählten Formel gelungen, die Lagequalität mit der Wertrelation des Bodenrichtwerts des einzelnen Grundstücks im Vergleich zum durchschnittlichen Bodenrichtwert der Gemeinde in geeigneter Weise typisierend abzubilden.

Die Begünstigung der Wohnnutzung durch eine auf 70 Prozent ermäßigte Grundsteuermesszahl gegenüber der Nichtwohnnutzung (zum Beispiel gewerbliche Nutzung) erachtet das Gericht außerdem für gerechtfertigt. Der Gesetzgeber verfolge damit verfassungsrechtlich zulässig das Ziel der Förderung des Wohnens.

Die Anwendung unterschiedlicher Äquivalenzzahlen von 0,04 Euro/Quadratmeter bei Grundstücken und 0,50 Euro/Quadratmeter bei Gebäuden hielt das FG von dem dem Gesetzgeber zustehenden Gestaltungsspielraum gedeckt, auch wenn die Zahlen nicht empirisch hergeleitet worden seien.

Das FG hat die Revision zum Bundesfinanzhof wegen grundsätzlicher Bedeutung der Rechtssache zugelassen.

Finanzgericht Niedersachsen, Urteil vom 18.06.2026, 1 K 38/24, nicht rechtskräftig