Zu Unrecht hat die Stadt Hilden die Eigentümerin eines Nichtwohngrundstücks unter Zugrundelegung eines Hebesatzes vom 1.300 Prozent zu Grundsteuern in Höhe von gut 2.000 Euro herangezogen. Das hat das Verwaltungsgericht (VG) Düsseldorf entschieden und den angefochtenen Grundsteuerbescheid aufgehoben.

Zwar habe das Land Nordrhein-Westfalen im Nachgang zur Grundsteuerreform des Bundes grundsätzlich die Möglichkeit differenzierender Hebesätze für die Grundsteuer vorsehen dürfen, um Gemeinwohlbelange, wie etwa die Stabilisierung von Wohnnebenkosten, zu verfolgen. In Umsetzung dessen stehe es den Gemeinden auch dem Grunde nach zu, – ausgehend von ihrem Finanzbedarf – den Hebesatz für Wohngrundstücke niedriger und als Folge dieser Privilegierung für Nichtwohngrundstücke entsprechend höher festzusetzen.

Insoweit vertritt die Kammer eine andere Auffassung als das Verwaltungsgericht Gelsenkirchen, das in seinem Urteil aus Dezember 2025 davon ausgegangen ist, dass höhere Hebesätze für Nichtwohngrundstücke aus fiskalischen Gründen gegen den Grundsatz der Steuergerechtigkeit verstoßen.

Die konkrete Umsetzung in der Hebesatzsatzung der Stadt Hilden in Gestalt eines Grundsteuerhebesatzes von 650 Prozent für Wohngrundstücke und 1.300 Prozent für Nichtwohngrundstücke hält das VG Düsseldorf jedoch nicht mit dem Allgemeinen Gleichheitssatz aus Artikel 3 Absatz 1 des Grundgesetzes vereinbar. Die Stadt habe bei der Ausgestaltung der Hebesatzregelung – so das Gericht – den Kreis der zum Zweck der Stabilisierung von Wohnnebenkosten Begünstigten nicht sachgerecht abgegrenzt. Denn die Regelung lasse unberücksichtigt, dass auch gemischt-genutzte Grundstücke die als so genannte Nichtwohngrundstücke gelten, zum Teil in nicht unerheblichem Maße zu dem privilegierten Zweck des Wohnens genutzt werden (bis zu 80 Prozent). Diese unterschiedliche Behandlung von tatsächlicher Wohnnutzung lasse sich angesichts des Ausmaßes der Ungleichbehandlung in Höhe von 100 Prozent auch nicht mit Blick auf die im Steuerrecht grundsätzlich zulässige Pauschalierung und Typisierung rechtfertigen. Angesichts dessen hält das Gericht wegen des bestehenden Gesamtgefüges sowohl die Regelung des Hebesatzes für Wohngrundstücke als auch die Regelung des Hebesatzes für Nichtwohngrundstücke in der Satzung der Stadt Hilden für rechtswidrig und unwirksam.

Das VG weist darauf hin, dass das Urteil nur zwischen den Beteiligten dieses Rechtsstreits unmittelbare Wirkung entfaltet. Mit dem Urteil sei allein der zwischen den Beteiligten in Streit stehende Grundsteuerbescheid und nicht die Grundsteuersatzung der Stadt Hilden (teilweise) aufgehoben worden. Dies wäre allenfalls als Folge eines vor dem Oberverwaltungsgericht (OVG) zu führenden Normenkontrollverfahrens möglich.

Das VG hat wegen der grundsätzlichen Bedeutung die Berufung zugelassen, über die im Fall der Einlegung das OVG Nordrhein-Westfalen entscheidet.

Verwaltungsgericht Düsseldorf, Urteil vom 10.03.2026, 5 K 7062/25